カテゴリー: 番外：投資マンションバトル

昨日、鈴木課長からクールなメールが届いた。
しかしそのあと、電話で連絡があった。
「すみません。もし法律の話でくると、どうしても「法令を順守している」内容しか回答できないのです。「違反」していますというメールは、企業としては絶対にだせないのです」とのことであった。

そして、あらためてこのようなカズトが期待していた通りの内容のメールが届いた。不動産はカズトの味方になってくれる可能性がでてきた。
僥倖である。

2016/10/07 (金) 12:09 小倉様 お世話になっております。 返信遅れまして、誠に申し訳ございません。 アリ地獄の賃貸でのご対応に関しまして、この度は強烈な不信感、ご迷惑をお掛けし、誠に申し訳ございませんでした。 現在アリ地獄不動産として、賃貸に対し、猛烈に抗議をしている所でございます。 収益用不動産に関わる関連部署において、手数料ありきの家賃値下げ交渉など言語道断で、全く弊社の考えには存在しない内容でございます。 アリ地獄の賃貸の林田氏につきましては、私どもからも、考え方の改善とお客様へのご対応の改善を強く求めております。 お客様の大切な資産をお預かりしている者としての認識、お客様との信頼関係こそが私達の仕事でございます。 アリ地獄の賃貸だけでなく、アリ地獄不動産としても今後一切この様な事が起きないよう、全力で努めさせて頂きます

あのおぼっちゃんＣＥＯの”いなほホールディング”とはエラい違いである。
おぼっちゃんＣＥＯは、カズトの仲裁のお願いの手紙を無視して完全スルーした。

そのせいでこのサイトが立ち上がり、ワールド・ワイドに”いなほ”のネタを公開することになった。

反対に、「アリ地獄不動産」がカズトのフォローに回ったおかげで、私も「アリ地獄不動産」の実名が絶対に分からないように配慮している。
アリ地獄グループからみても、鈴木課長の対応は最善の対応だろう。

→「2016年10月11日(火) アリ地獄不動産の社長に仲裁をお願いした」に続く

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アリ地獄不動産から購入したときのメモを探していたら、「家賃の90％を保証」というメモが残っていた。

そして保証家賃を下げるときは、周辺相場がさがったときだけという説明もあった。
現在の家賃8万円の部屋が5年経って古くなり、もし同条件の周辺物件が7万円であるなら、家賃を相場の7万円にし、保証家賃も下がる。

重要事項説明書のシミュレーションにもこのように明記されている。

不動産賃貸市場や売買市場の動向、金利、そのほか経済情勢の影響により変動する場合があります

やはり、アリ地獄の賃貸が13.5％と言うのはおかしい。
アリ地獄不動産の鈴木課長に、試しにメールを打ってみた。

突き放しすようなクールなメールが返信されてきた。
（両メール文は、本ページ末尾に掲載）

あれ、アリ地獄不動産とアリ地獄の賃貸がグルだったのか、やばいかな。。

でも説明内容が2社で矛盾していることを放置する気だろうか？

個人のカズトが企業と戦う方法は「100発1中」である。100回アタックして、1回が決定打になればそれでいい。

企業側は100回のアタックに対して、100回ともパーフェクトな対応が必要である。1つでもミスすれば、そこからつけこむことができる。

アリ地獄不動産も顧客に10％と言って販売してきたことは間違いない。
ホームページの説明も10%という説明で成り立っている。

ふと管理会社の「アリ地獄の賃貸」でなく、販売元の「アリ地獄不動産」を攻撃することに方針を変えた。
なぜか分からないが、それがいい気がしたからだ。

→「2016年10月7日(金) アリ地獄不動産　鈴木課長よりお詫びの連絡」へ続く
※以下、メール文です。長文なので、読み飛ばし次のページに進むことをお勧めします。

【カズトから鈴木課長へのメール】 2016/10/06 (木) 0:13 件名：アリ地獄不動産のローンシミュレーション　景品表示法違反申告の通知 株式会社 アリ地獄不動産　御中 おせわさまです。御社のホームページの各物件のローンのシミュレーションや重要事項説明書の「手取り」部分に以下の記載があります。 不動産賃貸市場や売買市場の動向、金利、そのほか経済情勢の影響により変動する場合があります。 購入時、手取り家賃収入は実際の家賃から10％を家賃保証料として差し引き、90％がオーナーに支払われる、という説明を受けています。 ところがアリ地獄の賃貸から「家賃保証料を15％にしたい。初回はまず13.5%にする。」との通告がありました。 つまり、2年後家賃保証料を15％にする、だから手取り家賃を85％に減額するとのことです。 ところが、アリ地獄不動産のホームページのシミュレーションには、2年後の減額の記載がまったくありません。 同様に、販売時の資金計画書１ページ（PDF1ページ）の末尾には、「もともと家賃保証料には15％が必要だから、物価変更がなくても引き上げる」という記載はありません。 また、シミュレーション（PDF2,3ページ）にも2年経過後に手取り家賃が減額される記載がございません。 よって、御社ホームページの各物件に記載のローンシミュレーションが景品表示法違反であるとして公正取引委員会に申告することを通知します。 http://www.jftc.go.jp/soudan/madoguchi/ ただし、もしこの件で消費者庁または公正取引委員会から問題なしという過去の回答が御社にあるのならば、その回答をいただけないでしょうか。 この場合、申告する必要がないので、私と公正取引委員会の両方の手間が省けて助かります。 今週末に申告を作成して投函する予定していますので、恐れ入りますが10月7日19時までにご回答いただければ幸いです。 以上 小倉カズト

【鈴木課長からカズトへのメール】 2016/10/06 (木) 17:57 弊社としてご回答させて頂きます。 【ご回答】 ＨＰの記載等においても、有利誤認を招くような表現をしておらず「条件により異なる」旨の記載がございます。 これらの事情からして、景表法で禁止される不当表示その他の違反はないものと判断しております。 その他ご質問・ご指摘がございましたら再度法務部へ確認させて頂きます。 いつも、率直なご意見を頂きまして、誠に有難うございます。 私も勉強させて頂いております。 今後とも何卒宜しくお願い致します。 アリ地獄不動産 課長　鈴木

→「2016年10月7日(金) アリ地獄不動産　鈴木課長よりお詫びの連絡」へ続く

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アリ地獄の賃貸の林田が、ノーティス・コート登戸407号のサブリース契約の保証家賃を3000円減らすと通知してきた。さらにメールに「応じないときは、本サブリース契約を終了することになります」と明記していた。

そこで先輩の田中さんのアドバイスに従って「応じないので、契約書にしたがってサブリース契約を終了してください」とメールで通知した。

ＣＣにアリ地獄不動産の鈴木課長も含めたので、この件がアリ地獄不動産にも伝わった。

サブリースの費用が月額8500円なので、これを一般管理の4000円にすれば、4500円が浮く。単月黒字化のメドもたった。

すると林田から返事が届いた。

2016/10/03 (月) 19:12 件名：ノーティス・コート登戸407号　定期建物賃貸借契約 終了の手続き 小倉様 お世話になっております。 アリ地獄の賃貸の林田でございます。 下記の件ですが、上司へも相談しまして、現状こちらのNC登戸407号に関しては、お家賃を据え置きでも構わないという承諾をとりました。 弊社としては、無理に賃料改定に応じて下さいという話でもございませんので、できれば現状据え置きでこのままお付き合い願いたいと考えております。 ただ、このまま解約という話となりますと、第11条2項に記載の家賃10ヶ月分をペナルティとして頂戴しなければなりません。 つきましては、できればこのまま現状のお家賃は据え置きで継続できればと考えておりますが、いかがでしょうか？ お忙しい所、恐縮ではございますが、宜しくお願い致します。

第11条2項とは、オーナーが解約を申し出た場合は、家賃10ヶ月分のペナルティで「解約」できるというものである。

しかし今回は7条の適用である。

第7条　改定すべき正当な事由があり、それについてオーナーが応じないときは、本サブリース契約を終了するものとする。

契約書の条文にも、先日の林田のメールにも「応じないときは、本サブリース契約を『終了』」と明記している。
オーナー申し出の「解約」と、この「終了」はそれぞれ別物である。

不動産業者が自社の契約書の解釈をねじ曲げるなど、言語同断である！

2014年9月に始まった”いなほ銀行”との防犯カメラのモメごとが2年たってようやく「個人情報保護法違反」と分かり、2016年4月から2ヶ月をかけて”いなほ”の違法行為として、金融庁宛の「行政処分申し立て書」を完成させたばかりである。

その結果を待っているときに「家賃10ヶ月分をペナルティとして払え」などと不当な要求をされて、”いなほ”とのバトルを邪魔された気になった。

サブリース契約の『終了』で今回の件は終わらせるつもりだったが、カズトは激怒した。

契約書の文面が絶対であり、もし裁判すれば100％絶対に勝てる。

だがこんなことで裁判しても、月額8500円のサブリース費用が一般管理の4000円になって4500円が浮くだけで意味がない。

勤務先の有休を普通に使えるなら一人で法廷に立つ。
しかし現実的には、裁判で勤務先を何度も休むことはできない。

そうするとどうしても弁護士に依頼しなければならないが、着手金30万円+裁判費用を払うのはアホらしい。

しかし法と契約書をふみにじっているアリ地獄の賃貸と林田をギャフンと言わせたい。

こいつら、どうしてくれよう！？

この日本国に、必ずやこんな無法なやつらを懲らしめる法律があるはずだ。

アホ集団の国土交通省のサブリース関連の法律と判例は調べつくした。

クソ集団の国交省管轄以外の法律で、林田を罰する法律はないのか！？

裁判でサブリース契約の「終了」が認定され、「家賃10ヶ月分ペナルティは不当」という判決だけでは全然ダメだ。

→「2016年10月6日 まずはアリ地獄不動産に景品表示法違反通知すると、クールに反撃された」に続く

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サブリース保証家賃を3000円減らすという突然の通知に大ショックを受け、何日も落ち込んでいた。

そしてふと、転職前の会社の先輩の田中さんを思い出した。

田中さんは数年前、ワンルーム・マンションを5部屋所有してると言っていた。

カズトは、田中さんと親しい前の会社の後輩の江島君にアポをとってもらい、上野駅前の居酒屋で会うことになった。

田中さんはあいかわらず、優しい笑顔だ。

後日、「高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法! 」という本にこんな記述をみつけた。

成功している先輩と付き合う 不動産投資で成功している人で、目が優しい人（笑）がいいと思います。

田中さんはサラリーマンだが、なんと法人を作って社長の名刺を持っていた。
そしてアパートを2棟建設中で、太陽光発電やネットワークビジネスにも手を広げていた。

ここで田中さんは、自分が心掛けているという3つの掟をアドバイスしてくれた。

1.　新築は3割から4割の利益をのせているので、絶対だめ 2.　駅近にすること 3.　サブリースはダメ（空室リスクのない良い物件を選べ）

そして青ざめているカズトに向かって、笑いながら「サブリースをやめればいいじゃん」と、とんでもないアドバイスをした。
続きを読む 2016年9月23日 保証家賃3000円減通知を会社の先輩に相談した

収支改善に失敗して半年ほど過ぎた2016年9月、アリ地獄の賃貸の林田から突然電話があった。

内容は、保証家賃を3000円減額するという通告であった。

アリ地獄グループでは、マンションの販売と、サブリースなどの管理を行っている会社は別会社である。
販売が「アリ地獄不動産」、サブリースや管理は「アリ地獄の賃貸」である。

カズトは電話の内容にびっくりし、その場で確認した。

退去があって、3000円下げないと次の入居者が入らないのか？

林田が、退去ではないからそうではないと答えた。

そんな大事な話を電話一本で承諾できるはずがない。状況説明を書面かメールで送るよう伝えた。
続きを読む 2016年9月12日 2年経って保証家賃を3000円下げる恐怖の通達

2014年11月6日（木）に石川カナと会った。
そのあと上司の鈴木課長も加わって、気がつくと翌年の3月までに5物件を購入していた（本当に実話）。
購入総額約1億4千万円、うち1億2500万円がローンである。
自己資金の頭金1500万円は、老後資金と子供の学費だった。

ローンの借り入れ先が3銀行。最初の銀行の審査が通らないと次の銀行にかわる。

京浜銀行とスガル銀行分は収支が赤字なので、生活口座の「いなほ銀行」から毎月不足分を振り込む自転車操業だった。
（ページ末尾に収支明細を掲載）

オラックス銀を含めて4銀行の収支が複雑でパニックのような状態が続き、カズトは1年以上、マンション投資の収支を理解できてなかった（ホントです）。

とにかく「銀行の厳しい審査を通ったのだから、銀行のお墨付きをもらった。大丈夫」と間違った理屈に安心しきっていた。

この3年後の2018年にスガル銀行が「かぼちゃの馬車」というシェアハウスで、銀行ぐるみの書類の捏造・改竄までやっていたことが発覚した。
しかし、この時点ではスガル銀行は金融庁に良いケースとして紹介されており、問題があるなど、思いもしなかった。
続きを読む 2016年 サブリース5物件の発狂と絶望の収支。希望は｢いなほ｣への借り換え

2014年11月6日（木）石川カナと会った。

彼女は不動産会社の社員で、カズトに何度も連絡した目的は「投資用ワンルームマンション」のセールスだった。

カズトはこのセールストークをすっかり信じた。
1.毎月生命保険料と同じ数千円の出費でワンルームマンションが持てます。
  万が一のときも家族に資産が残せます。
2.ローンの返済は、ほとんど家賃から返せます
3.サブリース契約が35年間保証なので空室でも家賃保証です。
4.ローンを返せば、一生涯、家賃収入を得ることができ、年金の代わりになります。
そして10日後にはマンションの購入契約書にサインしていた。
このあと、勧められるままに次々と購入した。
そして2015年3月27日までの半年間で5部屋を総額1億4千万円で購入した。
自己資金が1500万円、残りの1億2500万円はローンである。

賃料を全額ローン返済に回しても月の収支は約1万円の赤字だ。
さらに固定資産税を含めると年間60万円の赤字だった。
新築マンションは、税務署から固定資産税の請求書がくるまでは正確な税額が分からない。
そのため物件の固定資産税は「試算書」に記載されない。
だから、翌年に税務署の請求書を見てはじめて驚くことになる。

新築は相場よりも家賃を高く設定できるが、退去したら新築でなくなるので2人目の入居からは近所のマンションの相場の家賃になる。

不動産会社が用意する収支シミュレーション表は、最も高い新築家賃を使用し、支払は物件の固定資産税が無い状態で印刷されている。
だからシミュレーション表は、実際にはありえないオトギ話と思ったほうがいい。

カズトは契約後2年が経過するまで、赤字が毎年拡大するということを全く分かってなかった。

「銀行が融資するから大丈夫だろう」という強い思い込みがあった。

家賃の下落率を相場の年間1％から1.5％と仮定して10年後に倍増する修繕費を含めると、60才定年退職時には、年間収支が数百万円の赤字になる。

そうなれば貯金を食い潰して生活を続け、最後は自己破産して、家族から一生恨まれることになる。
ところが、もし首を吊ったら、生命保険でローンを返済でき家族には遺産として5部屋の資産が残り、毎月40万円もの家賃が入る。

生き続けて恨まれるか、60才くらいで首を吊って家族に感謝されるか！？、
その究極の選択の人生最大のピンチとなった！

続きを読む 2015年3月27日までに5部屋で計1億4千万円の購入契約をした

2014年9月22日、職場に「名刺を駅で拾った」という謎のメールが届いた。

アリ地獄不動産の石川カナと名乗っている。

最初はウソと思っていたが、前の週にセキュリティ会社の営業が職場に挨拶にきたとき、名刺を渡したことを思い出した。

どうやらその営業が、私の名刺を駅に落としたらしい。
ふざけたセキュリティ会社だ！

不動産に興味がないから「名刺を廃棄してください」と丁寧に返信メールした。
続きを読む 2014年9月 アリ地獄不動産に名刺が渡り、職場にメール、手紙、そして電話

投資用マンション・ローンアリ地獄（番外編） の 資料
(資料準備中)
2014年9月、カズトはうっかり「アリ地獄不動産」の新人に、駅前で研修だからとお願いされて名刺を渡した。

そしていつの間にか2015年3月までの数ヶ月で5部屋の投資用ワンルームマンションを買っていた。返済期間33年、総返済額1億6千万円以上のローンをを組んでいた。
自己資金が1500万円もあったのに、初年度から年間赤字が60万円。
一般的にはワンルームマンションの家賃は新築時がもっとも高く、毎年1％づつ下落していく。つまり、年間赤字が70万円、80万円と増えていくのである。

アリ地獄物産の手口は後日。

特に最後の鶴見の物件は築5年の中古なのに新築と思って購入。

購入後、あるきっかけで業者専用サイトＲＥＩＮＳを見る機会があった。この物件はなんと1600万円程度で取引されていた。つまり「アリ地獄不動産」は1600万円の物件に４割の650万円をのせて販売したのだ。カズトは疑いも無く新築と思ってハンコを押していたのだ。

カズトはこのアリ地獄を脱出できるのか！？